data-nosnippet>
Da li ste znali da dugogodišnji podstanari u određenim situacijama mogu steći pravo vlasništva nad stanom? Iako ova mogućnost postoji u teoriji, zakon je vrlo jasan – u praksi to nipošto nije jednostavan proces.
Stručnjaci upozoravaju da je ključno imati uredno zaključen ugovor o zakupu, koji štiti i stanodavca i podstanara, kao i da je prijava zakupca zakonska obaveza koju mnogi zanemaruju.
Zamislite situaciju u kojoj više od deset godina živite u iznajmljenom stanu, redovno plaćate račune, ulažete u održavanje prostora i ponašate se kao da je stan vaš. U praksi su zabilježeni slučajevi u kojima su podstanari, nakon dugogodišnjeg korištenja, pokušavali ostvariti pravo vlasništva.
„Istina, dugotrajno korišćenje nečije nepokretnosti može dovesti do prava svojine. Konkretno, to reguliše Zakon o osnovama svojinsko-pravnih odnosa u vidu pravnog instituta koji se zove ‘održaj’. ‘Održaj’ nepokretnih stvari podrazumeva da određeno lice dugi niz godina koristi određene nepokretnosti“, kaže Lazar Borožan, advokat.
Ipak, pravnici naglašavaju da sam dugogodišnji zakup ne znači automatski i sticanje prava vlasništva.
„Čak je plaćanje kirije samo po sebi dokaz da ste mislili da stan nije vaš. Jer čim plaćate kiriju, plaćate vlasniku, ako je stan vaš ne biste ni plaćali kiriju. Iz tog razloga, element savesnosti ne bi bio moguć kod zakupa i time ne bi bio primenjiv ‘održaj’. ‘Održaj’ bi bio isključivo vezan za situacije kada je lice osnovano smatralo da je stvar, koju dugi niz godina koristi, njegova“, pojašnjava Borožan.
Ugovor kao ključna zaštita
Advokati ističu da i dobar odnos između stanodavca i zakupca mora biti formalno uređen. Postojanje ugovora jasno pokazuje da je zakupac bio svjestan da stan nije njegovo vlasništvo.
Kod dugoročnog iznajmljivanja, preporučuje se da ugovor sadrži posebne klauzule koje precizno definišu prava i obaveze obje strane. Iako takva procedura može biti složenija i skuplja, ona može spriječiti dugotrajne i skupe sudske sporove.
„I da budu sigurniji da ugovorom obezbede šta će se dogoditi ako on neće da izađe iz stana. To je opasnost, ali to može da se reši odličnim ugovorom, sa izvršnom klauzulom, kada se stavi ugovor i takav ugovor overi kod notara. Inače, ugovori o zakupu se ne overavaju, onda možete da budete spokojni da neko ko je u vašem stanu neće da izađe, da će biti izbačen iz stana od strane izvršitelja“, kaže Katarina Lazarević, konsultantica za nekretnine.
Prijava zakupca i poreske obaveze
Stanodavci koji imaju zaključen ugovor o zakupu dužni su da prijave podstanara nadležnim institucijama, što sa sobom nosi i obavezu plaćanja poreza na prihod od kirije u iznosu od 20 posto.
Primjera radi, ukoliko mjesečna kirija iznosi 300 eura, to je 3.600 eura godišnje, od čega bi 720 eura trebalo biti uplaćeno u budžet.
„Više od 50 odsto, precizno to ne možemo da znamo, nisu ni neka ozbiljna istraživanja vršena, niko neće da vam kaže da u nekom stanu ima neprijavljenog podstanara, da ne plaća porez. Porezi na prihod od nepokretnosti se uglavnom uredno plaćaju tamo gde su zakupci pravna lica, preduzeća“, kaže Nenad Đorđević iz Privredne komore Srbije.
Iako sistem kontrole i sankcija još nije u potpunosti efikasan, pravnici poručuju da uredan ugovor ostaje najbolja zaštita za obje strane, kako bi se izbjegli sporovi i pravna neizvjesnost, prenosi RTS.